追踪房屋水患 铸铁排水管安装前防患未然
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2013-08-21
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一到雨季，不少家庭就开始担惊受怕，担心自己的房子无法抵御大雨的侵袭，出现漏水、返水。近几年，北京夏季雨水偏多，让不少家庭遭了灾，尤其是去年的“7·21特大自然灾害”中，很多家庭损失惨重。是否能经得住“水患”，也已经成为购房时一个要重点查验的指标。专家提醒，解决水患，“防”远比“治”重要，顶层、地下室、带露台的房子较容易出现“水患”问题，购房者在选购此类房屋时一定要仔细查验。
顶层、地下室、未封阳台最易遭灾
王女士每年一到雨季就担心自己的房子又出现渗水、漏水的情况。王女士告诉我们，她的房子几乎每年都会漏，而且每年她都会找人修补，但始终没有彻底解决。修补的工人表示，已经很难找到她的房子准确的漏点在哪，要想彻底解决，就得把整个楼顶都修一遍。
据优嘉优筑房地产咨询有限公司首席验房师赵朝杰介绍，在业主的常规经验中，顶层和地下室是遭受水患的常客，但实际上，容易出现渗水、漏水现象的房子还有很多，像一些带有开放露台、未封闭阳台的房屋也较容易遭受“水患”。因为这些地方都是经常过水并且是渗漏点高发的部位。
近些年，下跃、别墅的地下空间成为不少项目的卖点，但这些“卖点”有时会在居住中成为水患的“集中点”。而地下室一遭遇“水患”，往往损失惨重。赵朝杰指出，地下室防水上有很多隐蔽工程，如果施工时没有注意的话，就会造成长期的隐患。一般地下室渗水主要是由于两个问题导致，一方面是外墙防水未做好或土层回填时造成防水层破损，另一方面，室外排水管接地部分属于无组织排水，屋面大量雨水经过雨水管道排出，造成雨水管口处地面塌陷、下沉，最终导致地下室渗漏水。另外，由于地下室和地面存在高低差，如果地下排水系统不是独立设计的，与地面排水联通起来，雨势过猛时就容易形成回灌。如果地下室存在这种设计缺陷，再次进行改造时产生的成本非常大，简单地切断地下室与地面排水的联系，地下室的正常生活用水也无法使用，地下室空间就被浪费掉了。
某别墅开发商规划负责人透露，地下室渗漏水的情况确实比较多，开发商针对此也做了不少工作，以他们项目为例，就为地下室排水做了独立的排水系统，并且针对经常过水的区域，比如地下室墙内墙外、开放阳台、楼顶等均做了防水设计，并通过了严格的防水试验。该负责人还表示，地下室渗漏水是可防的，关键还是要看在施工时应该做的细节是否全部做到。
业主验房前应了解一些专业知识
在《广厦时代》的调查中发现，大部分购房者在收房时都不会选择专业的验房机构，而是凭借自己或家人的经验进行验房。赵朝杰提醒，在他们过往的查验几百个小区几十万业主的经验看，90%的业主都不具备专业的验房知识，因此业主如果选择自己收房，一定要事先了解一些专业的知识。
以较易出现渗水、漏水问题的阳台、露台为例，在查验这类部位时都要看地面的坡度是否坡向排水口方向，如果坡度出现倒坡情况就会产生积水，这时如果防水层出现问题，渗漏水就很容易发生；另外还要看地面有无开裂现象，如果地面开裂，雨水很容易顺着裂缝渗进去；露台周边的台面、矮墙如果出现开裂同样会发生渗漏水，这些都需要在验房时仔细查验。
除此之外，造成房屋渗水、漏水的细节还有很多，而其中大部分都是隐蔽工程，因此在收房时，业主应向开发单位咨询这些重点部位、问题的一些工艺做法，比如屋面防水怎么做的，可以达到什么标准；房屋里是否有施工洞，施工洞是如何处理的等。另外，在查验好这些问题后，要确认合同内相关条文约定及维保措施，对于后期出现的问题也能得到有效解决。
赵朝杰表示，如果业主不是建筑或相关行业的从业人员，最好还是寻找专业人士或专业验房机构来协助进行收验房屋，因此查除“水患”需要专业的工具和多年经验的支撑，目前市场上验房费用也不高，一套普通商品房验房费用也就在千元左右，相比“水患”会给业主造成的损失，花费这笔费用还是值得的。
验房收房不能只停留在室内
赵朝杰表示，房屋漏水是一个很复杂的问题，不是简单地环顾房屋内部结构就可以排除隐患的，要想避免房屋漏水问题，业主在查验房屋时，还应重点关注一些 “墙外空间”。由开发商建筑设计问题造成的漏水隐患大部分都在墙外，要想确保不发生“水患”，应重点查验这些“墙外空间”的施工质量。
以每家每户都有可能遭遇“水患”的窗户为例，业主在查验时，就不能简单地关注窗户是否可以顺利开合这些表面问题，应重点考察窗户各个连接部位的“内功”。首先，窗户主框与副框交接处应用发泡胶填充，主框与墙交接处，外侧用耐候胶，内侧用密封胶进行密封，窗外上檐要做出10mm宽10mm深的滴水槽，并且不应出现倒坡现象，以保证下雨时雨水不会渗漏至室内。这些细节如果没有做到，就会为后期房屋遭遇“水患”留下隐患。
而另一个“水患”大户顶层房屋业主在验房收房时，为避免日后的损失，收房时也应对几个细节进行重点查验。首先要重点关注各房间外窗框与墙交接处的密封性，及室内窗台部分有没有渗漏水的痕迹，外窗玻璃与框交接处有没有密封胶或安装密封条。这些细节都是直接导致渗漏水的主要诱因。其次要对室内顶面进行全面排查，特别是看与外墙交接的地方有无渗漏痕迹。如果发现有渗漏水痕迹，说明屋面防水层有问题，需要及时报修物业或开发商。另外，有条件的情况下要对屋面进行考察，如排水口设置点有没有破损、地面有无开裂、破损、粉化等情况；最后就是要关注各个涉水管线的施工质量。例如卫生间各管根、墙根与地面交接处有无做45度包角保护，防水层是否涂刷至管根100mm处等。
在对带有地下室的产品验收时，业主应重点关注两个地方，一是各个房间及厅的外墙部分，主要部位是离地面 50cm处看有没有渗漏水的痕迹，以及墙面有没有泛碱粉化情况，和室外排水管的排水口对应的室内墙面部位有没有出现渗漏水情况。二是要观察室外排水管与地面交接处有没有出现回填土下沉或积水坑，如果有则发生渗漏水的可能性非常大。
赵朝杰指出，如果业主能够在收房验房时就为自己的房子把好关，把“水患”问题重视起来，提前排除隐患，即使是居住在顶楼、地下室等较易遭遇“水患”的房子，也可以安心度过整个雨季。
链接：回访“7·21”遭灾小区物业
去年的“7·21特大自然灾害”中，不少小区的地下室都未能幸免。这些被淹的地下空间如今怎么样了，小区物业为避免再次发生险情，都做了哪些工作，《广厦时代》特回访了部分小区，了解物业部门在遭遇“水患”后，做了哪些补救。
一别墅物业中心管理人员表示，为避免大雨再次给业主带来财产损失，他们已经阻断了小区地下室与市政污水管的联系，防止再次出现雨水倒灌。另外，他们还新采购了多个水泵，如果出现积水现象，可及时向外抽排污水。
而另一个小区物业负责人则介绍，去年地下车库被水淹以后，他们对地下车库做了彻底干燥除湿，又重新铺设了地面，增加了排水设施。另外，在小区部分楼座外，正在规划建设新的污水井，以减轻管道的压力，防止业主再次遭受经济损失。文/门庭婷
顶层、地下室、未封阳台最易遭灾
王女士每年一到雨季就担心自己的房子又出现渗水、漏水的情况。王女士告诉我们，她的房子几乎每年都会漏，而且每年她都会找人修补，但始终没有彻底解决。修补的工人表示，已经很难找到她的房子准确的漏点在哪，要想彻底解决，就得把整个楼顶都修一遍。
据优嘉优筑房地产咨询有限公司首席验房师赵朝杰介绍，在业主的常规经验中，顶层和地下室是遭受水患的常客，但实际上，容易出现渗水、漏水现象的房子还有很多，像一些带有开放露台、未封闭阳台的房屋也较容易遭受“水患”。因为这些地方都是经常过水并且是渗漏点高发的部位。
近些年，下跃、别墅的地下空间成为不少项目的卖点，但这些“卖点”有时会在居住中成为水患的“集中点”。而地下室一遭遇“水患”，往往损失惨重。赵朝杰指出，地下室防水上有很多隐蔽工程，如果施工时没有注意的话，就会造成长期的隐患。一般地下室渗水主要是由于两个问题导致，一方面是外墙防水未做好或土层回填时造成防水层破损，另一方面，室外排水管接地部分属于无组织排水，屋面大量雨水经过雨水管道排出，造成雨水管口处地面塌陷、下沉，最终导致地下室渗漏水。另外，由于地下室和地面存在高低差，如果地下排水系统不是独立设计的，与地面排水联通起来，雨势过猛时就容易形成回灌。如果地下室存在这种设计缺陷，再次进行改造时产生的成本非常大，简单地切断地下室与地面排水的联系，地下室的正常生活用水也无法使用，地下室空间就被浪费掉了。
某别墅开发商规划负责人透露，地下室渗漏水的情况确实比较多，开发商针对此也做了不少工作，以他们项目为例，就为地下室排水做了独立的排水系统，并且针对经常过水的区域，比如地下室墙内墙外、开放阳台、楼顶等均做了防水设计，并通过了严格的防水试验。该负责人还表示，地下室渗漏水是可防的，关键还是要看在施工时应该做的细节是否全部做到。
业主验房前应了解一些专业知识
在《广厦时代》的调查中发现，大部分购房者在收房时都不会选择专业的验房机构，而是凭借自己或家人的经验进行验房。赵朝杰提醒，在他们过往的查验几百个小区几十万业主的经验看，90%的业主都不具备专业的验房知识，因此业主如果选择自己收房，一定要事先了解一些专业的知识。
以较易出现渗水、漏水问题的阳台、露台为例，在查验这类部位时都要看地面的坡度是否坡向排水口方向，如果坡度出现倒坡情况就会产生积水，这时如果防水层出现问题，渗漏水就很容易发生；另外还要看地面有无开裂现象，如果地面开裂，雨水很容易顺着裂缝渗进去；露台周边的台面、矮墙如果出现开裂同样会发生渗漏水，这些都需要在验房时仔细查验。
除此之外，造成房屋渗水、漏水的细节还有很多，而其中大部分都是隐蔽工程，因此在收房时，业主应向开发单位咨询这些重点部位、问题的一些工艺做法，比如屋面防水怎么做的，可以达到什么标准；房屋里是否有施工洞，施工洞是如何处理的等。另外，在查验好这些问题后，要确认合同内相关条文约定及维保措施，对于后期出现的问题也能得到有效解决。
赵朝杰表示，如果业主不是建筑或相关行业的从业人员，最好还是寻找专业人士或专业验房机构来协助进行收验房屋，因此查除“水患”需要专业的工具和多年经验的支撑，目前市场上验房费用也不高，一套普通商品房验房费用也就在千元左右，相比“水患”会给业主造成的损失，花费这笔费用还是值得的。
验房收房不能只停留在室内
赵朝杰表示，房屋漏水是一个很复杂的问题，不是简单地环顾房屋内部结构就可以排除隐患的，要想避免房屋漏水问题，业主在查验房屋时，还应重点关注一些 “墙外空间”。由开发商建筑设计问题造成的漏水隐患大部分都在墙外，要想确保不发生“水患”，应重点查验这些“墙外空间”的施工质量。
以每家每户都有可能遭遇“水患”的窗户为例，业主在查验时，就不能简单地关注窗户是否可以顺利开合这些表面问题，应重点考察窗户各个连接部位的“内功”。首先，窗户主框与副框交接处应用发泡胶填充，主框与墙交接处，外侧用耐候胶，内侧用密封胶进行密封，窗外上檐要做出10mm宽10mm深的滴水槽，并且不应出现倒坡现象，以保证下雨时雨水不会渗漏至室内。这些细节如果没有做到，就会为后期房屋遭遇“水患”留下隐患。
而另一个“水患”大户顶层房屋业主在验房收房时，为避免日后的损失，收房时也应对几个细节进行重点查验。首先要重点关注各房间外窗框与墙交接处的密封性，及室内窗台部分有没有渗漏水的痕迹，外窗玻璃与框交接处有没有密封胶或安装密封条。这些细节都是直接导致渗漏水的主要诱因。其次要对室内顶面进行全面排查，特别是看与外墙交接的地方有无渗漏痕迹。如果发现有渗漏水痕迹，说明屋面防水层有问题，需要及时报修物业或开发商。另外，有条件的情况下要对屋面进行考察，如排水口设置点有没有破损、地面有无开裂、破损、粉化等情况；最后就是要关注各个涉水管线的施工质量。例如卫生间各管根、墙根与地面交接处有无做45度包角保护，防水层是否涂刷至管根100mm处等。
在对带有地下室的产品验收时，业主应重点关注两个地方，一是各个房间及厅的外墙部分，主要部位是离地面 50cm处看有没有渗漏水的痕迹，以及墙面有没有泛碱粉化情况，和室外排水管的排水口对应的室内墙面部位有没有出现渗漏水情况。二是要观察室外排水管与地面交接处有没有出现回填土下沉或积水坑，如果有则发生渗漏水的可能性非常大。
赵朝杰指出，如果业主能够在收房验房时就为自己的房子把好关，把“水患”问题重视起来，提前排除隐患，即使是居住在顶楼、地下室等较易遭遇“水患”的房子，也可以安心度过整个雨季。
链接：回访“7·21”遭灾小区物业
去年的“7·21特大自然灾害”中，不少小区的地下室都未能幸免。这些被淹的地下空间如今怎么样了，小区物业为避免再次发生险情，都做了哪些工作，《广厦时代》特回访了部分小区，了解物业部门在遭遇“水患”后，做了哪些补救。
一别墅物业中心管理人员表示，为避免大雨再次给业主带来财产损失，他们已经阻断了小区地下室与市政污水管的联系，防止再次出现雨水倒灌。另外，他们还新采购了多个水泵，如果出现积水现象，可及时向外抽排污水。
而另一个小区物业负责人则介绍，去年地下车库被水淹以后，他们对地下车库做了彻底干燥除湿，又重新铺设了地面，增加了排水设施。另外，在小区部分楼座外，正在规划建设新的污水井，以减轻管道的压力，防止业主再次遭受经济损失。文/门庭婷
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